因在全国率先“拿地”而被认为具有“破冰”意义的温州个人合作建房项目已经彻底“走样”。昨日，记者从有关部门了解到，距去年年底拿地还差几天就满1年了，但该项目仍未获发改委系统的立项核准。

目前，根据温州市政府“按正常房产开发项目流程走”的要求，项目公司——瑞安正元房地产开发有限公司(以下简称“正元房产”)温州第一项目部正分别与256名出资者重新签订入股协议，后者将成为项目股东。这意味着，即使立项并开工，该项目作为“个人合作建房”已经终结。

浙江大学管理学院副院长、浙大房地产研究中心主任贾生华认为，“按房地产开发程序走”是该项目得以存续的唯一方式，“当前形势下，城市个人合作建房很难走通。”

立项卡壳项目变“质”

去年11月21日，正元房产以1.0458亿元竞得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”开发权。此前，该公司已与受200多名会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会签订“代建协议”。由此，该项目成为国内首例成功“拿地”的个人合作建房项目，协会秘书长赵智强被称为“中国个人合作建房破冰第一人”。

不过，该项目随后招来“违规操作”、“非法集资”等质疑。据悉，温州市政府曾多次召集职能部门开会研讨，并成立“领导小组”，研究涉及的法律、法规问题。最近半年，有关该项目进度的消息销声匿迹。

昨天，记者从温州市多个部门证实，自今年3月首次递交立项材料后，该项目仍“卡”在立项环节。据业内人士介绍，只有获得发改委系统的立项批复，房产公司才可办理规划用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。而按正常程序，房产开发项目获立项批复仅需1周左右时间。

“还需补充材料，齐全后我们将尽快批复。”负责该项目立项的温州市经济技术开发区管委会经济发展局发展综合处人士在接受记者采访时强调，温州市场营销协会发起的所谓“个人合作建房”在法律意义上并不成立，该项目须按房地产开发项目正常程序进行，“市政府持鼓励、支持的态度，将帮助、引导其向正常开发程序进行。”

记者向温州市房管局咨询时，也得到“既然是房地产开发项目，就该按房地产开发项目相关规定办理”的答复。

“会员”变身“股东”

知情人士透露，“温州项目”立项的一大门槛是“自有资金”。根据房地产开发有关规定，开发商自有资金比例须超过35%，而在温州个人合作建房项目中，瑞安正元房产公司只是受委托开发建设，不存在“自有资金”。

正元房产有关负责人告诉记者，为解决该问题，项目公司正分别与256名出资人重新签订入股协议——他们的身份将由原来的“会员”变为“股东”，承担投资收益、风险。入股协议全部签订后，将作为立项申报材料呈交温州经济技术开发区管委会经济发展局。

他对256名股东在“网上透明售房”制度下能否如愿买到房表示疑虑。

据了解，众多股东“坚守”的重要原因之一是今年以来温州地价、房价劲升。据业内人士估计，去年年底以1亿多元拍得的温州合作建房项目所在地块的价值已几近翻番。记者从“21世纪不动产”温州公司了解到，该地块附近同类楼盘的价格已超过1万元/平方米，距其300米的高档楼盘“同人花园”售价约2万元/平方米。

“变相的商品房买卖”

正元房产人士坦言，该项目进展到现在，离当初所谓“个人合作建房”的概念可以说已是天壤之别，“作为房产开发项目，我们只能承诺零利润售房并坚持阳光操作，尽量维护股东权益。”

“从纯粹法律意义上，城镇居民个人集资建房在法律、法规、政策上是允许的，但法律意义上的‘个人集资合作建房’必须满足‘土地由政府划拨’等多项条件。”长期关注个人集资合作建房的浙江五联律师事务所律师张东伟在接受记者采访时说，“温州个人合作建房并非法律意义上的个人集资建房，而是变相的商品房买卖。”他表示，“温州项目”被纳入一般房产开发程序在其预料之中，“即使是符合法律意义上的个人集资合作建房，实际也缺乏操作细则。”

浙江大学管理学院副院长、浙大房地产研究中心主任贾生华认为，按房地产开发程序走是该项目得以存续的唯一方式，“在当前形势下，个人合作建房是很难走通的。”他还指出，由于256名出资人难有大、小股东之分，该项目转变为房产开发项目后具体运作中仍风险重重。

温州市场营销协会发起的所谓‘个人合作建房’在法律意义上并不成立，该项目须按房地产开发项目正常程序进行，‘市政府持鼓励、支持的态度，将帮助、引导其向正常开发程序进行。’ 吴正懿